Zählt Flur und Treppenhaus zur Wohnfläche?
Ob beim Kauf, bei der Vermietung oder bei der Nebenkostenabrechnung – die korrekte Angabe der Wohnfläche spielt eine entscheidende Rolle. Schon wenige Quadratmeter können spürbare Auswirkungen auf den Mietpreis, den Verkaufserlös oder die Betriebskosten haben. Doch immer wieder kommt die Frage auf: Gehören der Flur und das Treppenhaus eigentlich zur Wohnfläche?
Die Antwort darauf ist nicht ganz so eindeutig, wie man zunächst denkt – denn es kommt auf die Nutzung, die Lage und die baulichen Gegebenheiten an. Ein Flur innerhalb einer Wohnung kann anders bewertet werden als ein gemeinschaftlich genutzter Hausflur. Und auch bei Treppen ist entscheidend, ob sie ausschließlich zur eigenen Wohnung gehören oder gemeinsam genutzt werden.
In diesem Beitrag klären wir, wann Flure und Treppenhäuser zur Wohnfläche zählen – und wann nicht. Wir zeigen, worauf es rechtlich und praktisch ankommt, und wie Sie als Käufer, Bauherr oder Mieter Klarheit in die Quadratmeterfrage bringen.
Wohnfläche vs. Nutzfläche – kurz erklärt
Die Wohnfläche umfasst jene Flächen, die zum täglichen Wohnen genutzt werden: Wohnzimmer, Küche, Bad – und in vielen Fällen auch Flurbereiche, sofern diese ausschließlich zur Wohnung gehören.
Dagegen umfasst die Nutzfläche zusätzlich nicht‒wohnliche Bereiche wie Abstellräume, gemeinschaftlich genutzte Flure, Keller oder Treppenhäuser.
Zählt der Flur zur Wohnfläche?
Flure innerhalb der eigenen Wohnung
Flure, die vollständig in Ihrer Wohnung liegen und exklusiv nur von Ihnen begehbar sind, gehören grundsätzlich zur Wohnfläche. Entscheidend ist, dass diese Flure nicht öffentlich zugänglich sind und ausschließlich Ihrer Nutzung dienen. Sie sind Teil der “klassischen” Wohnfläche, da sie den Wohnbereich fließend verbinden.
Gemeinschaftsflure
Anders verhält es sich mit Fluren, die von mehreren Parteien genutzt werden – etwa in Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen. Solche Gemeinschaftsflure sind kein Bestandteil der Wohnfläche Ihres eigenen Wohnbereichs, sondern zählen zur gemeinschaftlichen Nutzfläche. Sie fallen rechtlich nicht in die Wohnflächenberechnung nach WoFlV.
Wie verhält es sich beim Treppenhaus?
Treppe innerhalb einer Maisonette
In mehrgeschossigen Wohnungen (Maisonettes), bei denen die Treppe exklusiv zur Wohnung gehört, kann ein Teil dieser Fläche zur Wohnfläche gezählt werden. Nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) werden in solchen Fällen meist 50 % der Grundfläche dieser Treppe angerechnet – stets vorausgesetzt, sie gehört definitiv nur Ihrer Einheit.
Gemeinschaftstreppenhaus
Treppenhäuser, die von mehreren Parteien genutzt werden – zum Beispiel in Mehrfamilienhäusern – gehören ebenfalls nicht zur Wohnfläche. Auch hier zählt die Fläche zur gemeinschaftlichen Nutzfläche, nicht zur privatrechtlich relevanten Wohnfläche.
Normen, Recht und Praxis – was gilt?
- Wohnflächenverordnung (WoFlV): Hauptmaßstab für Mietwohnungen – Flure innerhalb zählen, Gemeinschaftsflächen nicht. Treppen in eigener Nutzung werden anteilig berechnet.
- DIN‒Normen (277, 283): Betonen Unterschiede zwischen Wohn‒ und Nutzfläche – Anwendung variiert je nach Wohn‒ oder Gewerbenutzung.
- Vertragliche Regelungen: Miet‒ oder Kaufvertrag kann eigene Definitionen enthalten – immer prüfen!
Warum ist das so wichtig?
Ein paar Quadratmeter mehr oder weniger können viel ausmachen:
- Mietpreis und Kaufpreis: Wohnfläche ist Preisbasis – falsche Berechnung führt zu zu hohen oder zu niedrigen Preisen.
- Nebenkosten: Abrechnung erfolgt meist nach Quadratmetern Wohnfläche.
- Rechtssicherheit: Fehlerhafte Angabe kann zu Mietminderung, Rückzahlungsansprüchen oder sogar rechtlichen Folgen führen.
Fazit – Kurz & Klar
Flur und Treppe zählen dann zur Wohnfläche, wenn sie ausschließlich Ihnen gehören und in der Nutzung klar abgegrenzt sind. Gemeinschaftlich genutzte Bereiche bleiben außen vor. Durch die korrekte Abgrenzung sparen Sie Ärger, Kostenfallen und rechtliche Risiken. Zählen Sie mit Bedacht – für faire Mietverträge, präzises Abrechnen und eine klare Basis beim Immobilienkauf.
Tipp: Lassen Sie Ihre Wohnflächenberechnung von einem Fachmann prüfen – so vermeiden Sie spätere Unsicherheiten und bewahren sich maximale Rechtssicherheit.
Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung von Flur & Treppe
Wann zählt ein Flur nicht zur Wohnfläche?
Ein Flur zählt nicht zur Wohnfläche, wenn er nicht ausschließlich zu Ihrer Wohnung gehört, sondern gemeinschaftlich genutzt wird – etwa in einem Mehrfamilienhaus oder Wohnkomplex. In solchen Fällen wird der Flur der Nutzfläche zugeordnet und nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen. Auch Flure in Gewerberäumen oder außerhalb der abgeschlossenen Wohnungseinheit werden in der Regel nicht berücksichtigt.
Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
Nicht zur Wohnfläche zählen laut Wohnflächenverordnung (WoFlV) unter anderem:
• Keller (wenn nicht ausgebaut und zu Wohnzwecken nutzbar)
• Dachboden (sofern nicht ausgebaut und beheizbar)
• Waschküche
• Heizungsraum
• Garagen und Carports
• Treppenhäuser (außer bei internen Wohnungstreppen teilweise anteilig)
• Gemeinschaftsflächen wie Flure, Fahrradkeller oder Müllräume
Diese Bereiche gelten als Nutz- oder Verkehrsflächen, nicht als klassische Wohnfläche.
Was zählt alles zur Wohnfläche eines Hauses?
Zur Wohnfläche zählen alle beheizbaren Räume, die zum dauerhaften Aufenthalt geeignet sind. Dazu gehören:
• Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer
• Küche, Bad, WC
• Flure und Dielen innerhalb der eigenen Wohnung
• Essbereich, Abstellkammer (wenn innerhalb der Wohnung)
• Wintergärten (wenn beheizbar)
• Wohnkeller oder ausgebauter Dachboden (je nach Nutzung)
Grundlage ist immer, dass der Raum geschlossen, trocken, zugänglich und nutzbar ist – und im besten Fall beheizbar.
Ist ein Flur Nutzfläche oder Wohnfläche?
Das kommt auf die Lage des Flurs an:
Ein Flur innerhalb Ihrer Wohnung, der ausschließlich von Ihnen genutzt wird, gilt als Wohnfläche. Ein Flur außerhalb Ihrer Wohnung, der z. B. zu einem Treppenhaus oder zur Gemeinschaftsnutzung gehört, zählt hingegen zur Nutzfläche.
Die Wohnflächenverordnung macht hier eine klare Unterscheidung zwischen privater und gemeinschaftlicher Nutzung.
Gilt ein Flur als Wohnraum?
Ein Flur ist kein eigenständiger Wohnraum, aber er wird – sofern er innerhalb der eigenen Wohnung liegt – als Teil der Wohnfläche angerechnet. Er dient der Verbindung und Erschließung der Wohnr äume, erfüllt also eine funktionale Rolle innerhalb der Nutzungseinheit. Gemeinschaftsflure oder Verkehrsflächen außerhalb der Wohnung gelten nicht als Wohnraum.
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