GRZ & GFZ einfach erklärt – So planen Sie Ihr Massivhaus richtig
Wenn Sie ein Massivhaus bauen möchten, stoßen Sie früher oder später auf zwei Kürzel, die entscheidend für die Planung sind: GRZ (Grundflächenzahl) und GFZ (Geschossflächenzahl). Beide Begriffe regeln, wie intensiv Ihr Grundstück bebaut werden darf – also wie viel Platz Sie für Ihr Traumhaus, Gartenhaus oder Ihre Garage nutzen können.
In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, was hinter den Zahlen steckt – verständlich, praxisnah und mit Blick auf die Massivhausplanung.
Was ist die GRZ? – Die Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl, kurz GRZ, ist ein zentraler Parameter im Bebauungsplan Ihrer Gemeinde. Sie definiert in Form einer Dezimalzahl, wie viel Prozent Ihrer Grundstücksfläche maximal bebaut oder versiegelt werden darf. Ein Wert von 0,4 bedeutet beispielsweise: 40 % des Grundstücks dürfen überbaut oder versiegelt werden – der Rest bleibt unversiegelt.
Doch was genau zählt zur Flächenversiegelung? Und warum ist die GRZ so wichtig für Bauherrinnen und Bauherren?
- Eine sinnvolle Dach- und Grundflächenplanung schützt das ökologische Gleichgewicht.
- Sie beeinflusst die Planung von Parkplätze, Wege, Terrassen & Co.
- Sie ist ausschlaggebend dafür, ob Ihr Traumhaus, Carport oder die Garage realisierbar ist – oder nicht.
Die GRZ legt somit den Rahmen für Ihre Grundstücksnutzung fest. Sie sollten sie kennen, bevor Sie mit der Planung beginnen, um spätere Nachforderungen und teure Änderungen zu vermeiden.
Beispielhafte GRZ‒Werte im Überblick
| KfW-Stufe | Energiebedarf | Relevanz für Massivhäuser | Förderung |
|---|---|---|---|
| KfW 85 | 85 % | Nur bei Sanierung relevant | Ja, begrenzt |
| KfW 70 | 70 % | Nur noch für Altbau | Ja, bei Sanierung |
| KfW 55 | 55 % | Möglich beim Neubau | Ja, mit Zuschuss |
| KfW 40 | 40 % | Ideal für neue Massivhäuser | Ja, höchste Stufe |
| KfW 40 NH | 40 % + Nachhaltigkeit | Mit QNG-Siegel: höchste Förderung | ✅ Höchstmöglich |
Denken Sie daran: Nicht nur das Wohnhaus zählt zur GRZ, sondern auch:
- Zuwege z. B. zur Haustür und Garage
- Carport oder Garage selbst
- Terrasse, Pflasterflächen oder Vorgartenmauern
- Gartenhäuser, Freisitz, Mülltonnenboxen
- Unterirdische Anlagen wie Zisterne oder Technikschächte
Schon kleine zusätzliche Flächen – etwa ein gepflasterter Weg zum Hauseingang – können Ihre GRZ‒Bilanz sprengen. Planen Sie daher frühzeitig genau, was Sie alles berücksichtigt haben.
Wie berechnet man die GRZ?
Die Formel ist simpel:
📌 Grundstücksfläche × GRZ = maximal bebaubare Fläche
Rechenbeispiel
Sie haben ein Grundstück mit 400 m² und eine GRZ von 0,4.
400 × 0,4 = 160 m² dürfen bebaut werden
Dazu zählen Haus, Terrasse, Stellplätze und Nebenanlagen. Die exakte Berechnung übernimmt in der Regel Ihr Architekt – oder unser Team, wenn Sie mit uns bauen.
Was ist die GFZ? – Die Geschossflächenzahl
Die Geschossflächenzahl (GFZ) regelt, wie viel Gesamtwohnfläche auf Ihrem Grundstück entstehen darf – über alle Etagen hinweg.
📌 Grundstücksfläche × GFZ = erlaubte Gesamtwohnfläche
Rechenbeispiel
Grundstück: 500 m²
GFZ: 1,0
Bis zu 500 m² Wohnfläche möglich – z. B. auf zwei Etagen à 250 m².
Das heißt: Auch wenn Ihre GRZ nur 0,4 beträgt, können Sie mit mehreren Geschossen mehr Wohnfläche schaffen – solange die GFZ nicht überschritten wird.
Der Unterschied zwischen GRZ und GFZ
| Kennzahl | Bedeutung | Gilt für… |
|---|---|---|
| GRZ | Max. bebaubare Fläche in m² | Erdgeschoss + versiegelte Flächen |
| GFZ | Max. zulässige Wohnfläche in m² | Alle Vollgeschosse |
Die GRZ betrifft also die Fläche am Boden, die GFZ dagegen die nutzbare Wohnfläche über mehrere Stockwerke.
Was tun bei Überschreitung der GRZ?
In bestimmten Fällen darf die GRZ um bis zu 50 % überschritten werden – etwa bei Nebengebäuden ohne Verbindung zum Hauptgebäude. Das gilt jedoch nur bis zu einer Grenze von 0,8 und muss vom Bauamt genehmigt werden.
Wichtig: Je nach Bundesland und Bebauungsplan gelten unterschiedliche Regelungen. Wir prüfen das gern individuell für Ihr Projekt.
Wofür sind GRZ & GFZ wichtig?
Die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) sind nicht nur technische Begriffe aus dem Bebauungsplan – sie sind entscheidend für Ihre Hausplanung, den Grundstückswert und das gesamte Stadtbild. Wer ein Haus bauen möchte, sollte wissen, welche Möglichkeiten und Grenzen diese beiden Zahlen mit sich bringen.
Für Ihre Hausplanung
GRZ und GFZ legen den Rahmen für Ihr Traumhaus fest – noch bevor der erste Entwurf gezeichnet wird. Sie bestimmen, wie groß Ihr Haus sein darf, wie viele Stockwerke realisierbar sind und welche Flächen für Zufahrten, Terrassen oder Nebengebäude bleiben.
Eine GRZ von 0,4 auf einem 600 m² großen Grundstück bedeutet z. B., dass Sie maximal 240 m² überbauen dürfen. Die GFZ wiederum definiert die zulässige Wohnfläche – also wie viel Raum Sie tatsächlich in Ihrem Haus nutzen dürfen, zum Beispiel auf zwei Etagen.
👉 Gerade bei Massivhäusern ist die Kombination aus effizienter Grundstücksnutzung und durchdachter Grundrissplanung besonders wertvoll – hier zahlt sich die Zusammenarbeit mit erfahrenen Architekten und Hausbau‒Experten aus.
Für den Grundstückswert
Die GRZ wirkt sich direkt auf den Wert eines Grundstücks aus. Je höher die erlaubte Bebauungsdichte, desto mehr Wohnraum pro Quadratmeter Grundstück ist möglich – und damit steigt der Immobilienwert.
Für Bauherren bedeutet das:
- Mehr Gestaltungsspielraum für größere Wohnflächen oder Anbauten
- Mehr Potenzial für spätere Wertsteigerungen oder Vermietung
- Bessere Ausgangslage bei der Finanzierung – denn Banken bewerten erschlossenes und gut bebaubares Land deutlich höher
Als Käufer lohnt sich ein genauer Blick in den Bebauungsplan – oder Sie lassen ihn von uns prüfen. So wissen Sie, was wirklich möglich ist und wie viel Potenzial in Ihrem Grundstück steckt.
Für den Städtebau
Die GRZ und GFZ sind nicht willkürlich gesetzt, sondern dienen der geregelten, nachhaltigen Entwicklung ganzer Wohngebiete. Sie sorgen dafür, dass
- ausreichend Grünflächen,
- Abstände zwischen Gebäuden und
- Versickerungsflächen für Regenwasser erhalten bleiben.
So wird verhindert, dass Stadtteile übermäßig verdichtet oder „zugepflastert“ werden. Vorgärten, Bäume und offene Flächen bleiben erhalten – ein wichtiger Beitrag zum Mikroklima, zur Lebensqualität und zum ökologischen Gleichgewicht.
Besonders im Massivhausbau ergibt sich hier ein großer Vorteil: Durch kompakte Baukörper mit guter Flächenausnutzung kann auch bei niedrigeren GRZ‒Werten komfortabler Wohnraum geschaffen werden – mit weniger Bodenversiegelung und hoher Energieeffizienz.
Fazit – GRZ & GFZ clever nutzen für Ihr Massivhaus
GRZ und GFZ sind keine komplizierten Zahlenrätsel – sondern praktische Planungswerkzeuge. Wenn Sie wissen, was auf Ihrem Grundstück erlaubt ist, können Sie realistisch, nachhaltig und kostensicher bauen.
Und falls Sie sich nicht durch Bebauungspläne kämpfen möchten: Wir übernehmen das für Sie. Von der Grundstücksprüfung über den Bauantrag bis zur Umsetzung begleiten wir Sie mit unserem Team aus Architekten, Bauleitern und Energieexperten.
Häufige Fragen zur KfW beim Massivhaus
Ist eine Garage am Haus eine GRZ 1 oder GRZ 2?
Garagen werden in der Regel der GRZ 2 zugerechnet.
Die GRZ 1 bezieht sich nur auf die Hauptbebauung, also z. B. das Wohnhaus selbst.
Dagegen umfasst GRZ 2 auch „Nebenanlagen“ wie:
• Garagen und Carports
• Gartenhäuser (je nach Bauweise)
• Terrassenüberdachungen
• befestigte Wege oder Stellplätze
Voraussetzung: Der Bebauungsplan muss die GRZ 2 ausdrücklich zulassen. Ist das nicht der Fall, gilt nur die GRZ 1.
Wie berechne ich GFZ und GRZ?
Die Berechnung ist simpel:
• GRZ (Grundflächenzahl): Gibt an, wie viel Prozent des Grundstücks überbaut oder versiegelt werden dürfen.
→ Beispiel: Grundstück 600 m² × GRZ 0,4 = 240 m² bebaubare Fläche.
• GFZ (Geschossflächenzahl): Legt fest, wie viel Wohnfläche insgesamt erlaubt ist – auf alle Vollgeschosse verteilt.
→ Beispiel: Grundstück 600 m² × GFZ 0,8 = 480 m² Wohnfläche möglich.
Welche GRZ ist üblich?
Die GRZ hängt vom Gebiet und der Bebauungsdichte ab:
• In ländlichen Gegenden: meist 0,2–0,3
• In Wohngebieten: 0,4–0,6
• In Stadtnähe oder bei Reihenhäusern: bis zu 0,8 oder mehr
Je höher die GRZ, desto dichter darf gebaut werden.
Was ist der Unterschied zwischen GRZ 1 und GRZ 2?
GRZ 1 bezieht sich nur auf das Hauptgebäude, also das Wohnhaus.
GRZ 2 schließt zusätzliche versiegelte Flächen mit ein, zum Beispiel:
• befestigte Wege
• Einfahrten
• Terrassen
• Garagen und Carports
In vielen Bebauungsplänen ist eine GRZ 2 zusätzlich zur GRZ 1 erlaubt – aber nicht immer. Deshalb: Bebauungsplan prüfen!
Wann zählt eine Terrasse nicht zur GRZ?
Eine Terrasse wird nicht zur GRZ gezählt, wenn sie:
• nicht befestigt ist (z. B. Holzdeck auf Stelzen)
• mobil oder provisorisch gebaut wurde
• ohne Überdachung und auf natürlichem Untergrund liegt (z. B. Rasen, Kies)
Fest installierte, gepflasterte oder überdachte Terrassen zählen dagegen immer zur GRZ, da sie als versiegelt gelten.
Massivhaus bauen aus Grimmen
Was unsere Bauherren sagen
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Mark & Antje Hagenstein
